L’importo della sanzione per ottenere la sanatoria edilizia dipende da diversi fattori. Tra questi, la differenza tra accertamento di conformità sincrono e asincrono
La Legge Salva Casa e le relative linee guida hanno riscritto la normativa sulla sanatoria contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia, definendone implicazioni e costi. Punto di riferimento sono gli articoli 36 e 36-bis, che chiariscono la distinzione tra l’accertamento di conformità sincrono e quello asincrono. Come vedremo tra poco, si tratta di una novità fondamentale per gestire le irregolarità edilizie e, di conseguenza, i diversi importi da pagare.
Indice
- Doppia conformità sincrona e asincrona: le differenze
- Quanto costa sanare un abuso edilizio
- Come si calcola la sanzione
Doppia conformità sincrona e asincrona: le differenze
L’art. 36 del TUE disciplina l’accertamento di conformità per gli interventi edilizi realizzati in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità. In questo caso, si ha una sanatoria edilizia “classica”, in doppia conformità sincrona. Ciò significa che l’accertamento deve considerare le norme urbanistiche ed edilizie in vigore:
- al momento di realizzazione del’’intervento;
- al momento di presentazione della domanda di sanatoria.
Questa tipologia di sanatoria presuppone così che l’intervento sia conforme sin dalla sua esecuzione, fino al momento dell’accertamento. Ciò ha reso difficile ottenere il permesso per abusi di epoche normative molto diverse, anche perché l’art. 36 impedisce la possibilità di regolarizzare l’abuso edilizio con nuovi interventi.
Come ha dichiarato il Ministro Matteo Salvini, l’obiettivo della Legge Salva Casa è quello di rilanciare il mercato immobiliare italiano sanando gli abusi edilizi minori. Oltre ad arginare la crisi abitativa, questa mossa aiuterebbe anche ad abbassare i prezzi della compravendita.
L’art. 36-bis è quindi importante perché consente la doppia conformità asincrona per le parziali difformità e le variazioni essenziali. In questo caso, per sanare un abuso edilizio occorre che sia conforme alle norme urbanistiche odierne, accettando le regole edilizie dell’epoca della realizzazione. La norma consente inoltre la “sanatoria condizionata”, ovvero il rilascio del permesso di costruire se si provvede alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Quanto costa sanare un abuso edilizio
Il costo della sanzione di una sanatoria edilizia varia in base all’intervento, all’eventuale rispetto della doppia conformità e alla stessa tipologia di sanatoria (classica quando sincrona e semplificata quando asincrona).
Le FAQ Salva Casa del MIT specificano che, per interventi eseguiti in assenza della SCIA o in sua difformità, si prevede il pagamento di una sanzione con importo da 1.032 a 10.328 euro.
In dettaglio, dall’entrata in vigore dell’art. 36-bis, la sanzione prevista è:
- il doppio del contributo di costruzione, oppure, se la legge prevede la gratuità, un importo aumentato del 20% nei seguenti casi:
- se l’intervento è stato realizzato con parziale difformità rispetto al permesso di costruire;
- se l’intervento comporta variazioni essenziali;
- il doppio dell’aumento del valore dell’immobile, stabilito dall’Agenzia delle Entrate, con un importo deciso dal responsabile del procedimento:
- se l’intervento è stato eseguito senza SCIA o in difformità, la sanzione parte da 1.032 euro e arriva fino a 10.328 euro;
- se l’intervento è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che della richiesta, la sanzione varia tra un minimo di 516 euro e un massimo di 5.164.
Nei casi in cui venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica un’ulteriore sanzione corrispondente al maggiore importo tra il danno realizzato e il profitto che se n’è ricavato.
Come si calcola la sanzione
Il calcolo della sanzione per sanare una difformità tiene conto dell’aumento del valore dell’immobile. Questo viene determinato dall’Agenzia delle Entrate in base ai criteri del Testo Unico dell’Edilizia.
Già prima del Decreto Salva Casa, spettava all’amministrazione comunale chiedere al Fisco di stimare l’aumento del valore dell’immobile dovuto all’intervento edilizio. Successivamente, si stabiliva l’importo della sanzione entro i limiti previsti dalla legge.
Anche adesso, i Comuni continueranno a seguire queste regole. Per prima cosa, bisognerà chiedere alle Entrate di calcolare l’incremento del valore dell’immobile; poi, sarà possibile applicare la sanzione in modo proporzionale. Ad esempio, se si registra un aumento del 20%, il Comune potrà incrementare del 20% la sanzione minima prevista.
Se invece l’intervento è stato realizzato senza SCIA o in difformità da questa, e se il valore dell’immobile è rimasto invariato, il Comune potrà applicare direttamente la sanzione minima prevista dall’articolo 36-bis (quindi 1.032 o 516 euro, a seconda della doppia conformità), senza dover richiedere una valutazione al Fisco.
Per quanto riguarda le tempistiche di pagamento, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha specificato che il versamento delle sanzioni avviene in due fasi. In un primo momento, è necessario pagare un contributo anticipato come acconto dell’oblazione, per poter presentare la richiesta utile ottenere i titoli in sanatoria. Dopo, si dovrà versare il conguaglio, cioè la differenza tra l’importo definitivo dell’oblazione (determinato dall’amministrazione competente) e l’acconto già pagato.
Fonti:
- Ingenio, “Salva Casa: costi e tempi di pagamento della nuova sanatoria” di Matteo Peppucci;
- Ingenio, “Linee guida Salva Casa e doppia conformità semplificata: le regole per la sanatoria” di Matteo Peppucci;
- Lavori Pubblici, “Sanatoria edilizia 2025: le differenze tra accertamento di conformità sincrono e asincrono”;
- Lavori Pubblici, “Sanatoria edilizia 2025: come gestire difformità e abusi dopo il Salva Casa” di Gianluca Oreto.
