Condono edilizio o sanatoria: facciamo chiarezza

Parlare di condono o sanatoria può sembrare la stessa cosa, ma ci sono alcune importanti differenze. Vediamo quali.

Una sentenza del 2019 della Cassazione ha chiarito le differenze tra condono edilizio e sanatoria: il primo è una legge speciale, mentre il secondo è un provvedimento amministrativo consentito dalla normativa urbanistica vigente.

Si commette un abuso edilizio quando si realizza un intervento senza aver ottenuto le licenze o le concessioni necessarie. Una difformità costituisce quindi un illecito penale, ma molte irregolarità possono essere normalizzate tramite il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Il condono edilizio e la sanatoria edilizia sono, dunque, due strumenti che consentono la regolarizzazione dell’abuso edilizio. Il condono permette di esonerare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data precisa. La sanatoria edilizia consente di rimediare tramite il pagamento di una sanzione.

Abusi edilizi: quali sono

L’abuso edilizio è punibile, ai sensi dell’art. 44 del Testo unico sull’edilizia Dpr 380/01, sia dal punto di vista penale, con un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, che amministrativo con l’obbligo di demolizione e ripristino dello stato ante-abuso entro il termine di 90 giorni. Gli illeciti possono riguardare:

1. Abuso totale. Quando non c’è alcun titolo abilitativo o si sia costruito senza alcun provvedimento amministrativo o permesso.
2. Abusi sostanziali. Se ci sono difformità che indicano una differenza quantitativa rispetto alle operazioni autorizzate.
3. Abusi minori. Piccole modifiche interne realizzate in modalità diverse rispetto a quanto concesso nell’autorizzazione. In questo caso potrebbero esserci difformità non rilevanti che non richiedono sanatoria.

Sanare un abuso: quanto costa

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, il reato penale per abuso edilizio può essere punito con:

• Una sanzione fino a 10.329 euro in caso di violazione delle norme, delle modalità esecutive, dei regolamenti edilizio o degli strumenti urbanistici.
• Con la reclusione fino a 2 anni e una multa da 5.164 a 51.645 euro in caso di lavori eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità rispetto ad esso, o in caso di prosecuzione dei lavoro dopo l’ordine di sospensione.
• Con l’arresto fino a 2 anni e un’ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva di terreni, o interventi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale.

L’art. 37 del Testo unico prevede, inoltre, che tali sanzioni penali non si applichino agli interventi edilizi soggetti a Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e ovviamente che ricadono nell’ambito di applicazione della Cila (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

Nella sanatoria, inoltre, si paga sempre anche la sanzione amministrativa che è pari a:

•  333 € nel caso in cui i lavori in corso di realizzazione siano comunicato con una CILA o con una SCIA tardive.
•  1.000 € quando la CILA o la SCIA siano state inviate a lavori ultimati.

Diversamente, se l’abuso riguarda aumenti di volume, o cambi di destinazione d’uso o frazionamenti, la sanzione sarà pari al doppio del contributo di costruzione (art. 36 T.U.E) dovuto versato in caso di comunicazione precedente ai lavori.

Il condono edilizio: quando è possibile

Il condono edilizio, invece, permette di regolarizzare opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche, eludendo così eventuali sanzioni. Questo strumento è stato introdotto con l’intento di risolvere situazioni di abuso edilizio, ma ha una validità limitata, in quanto è disciplinato da leggi speciali.

Negli ultimi quarant’anni in Italia sono stati promulgati tre condoni edilizi:

1. Il primo condono, Legge 47/1985, che introduceva i concetti di sanatoria e condono;
2. Secondo condono, Legge 724/1994, che stabiliva criteri legati al tempo, allo stato dei lavori e ai limiti dimensionali;
3. Terzo condono, Legge 326/2003, che aggiungeva limiti e condizioni alle precedenti normative.

Opere condonabili

Per tutti gli interventi operati prima del 31 marzo 2003, le norme individuano sei tipologie di opera abusiva, ognuna con specifiche condizioni che influenzano la possibilità di condono. Possiamo descriverle:

1. Costruzioni realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle normative urbanistiche;
2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
3. Interventi di ristrutturazione edilizia mirati a ottenere un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
4. Interventi di restauro e risanamento conservativo attuate senza titolo abilitativo edilizio in agglomerati urbani;
5. Restauro finalizzato alla conservazione dell’organismo edilizio;
6. Opere di manutenzione straordinaria.

Opere non condonabili

Sono totalmente escluse dai provvedimenti:

1. Costruzioni realizzate sfruttando contributi pubblici erogati dopo il 31.12.1995;
2. Opere su un’unità abitativa che, in precedenti condoni, è stata già oggetto di sanatoria per costruzione o ristrutturazione;
3. Interventi eseguiti da persone condannate per reati come associazione mafiosa, riciclaggio, in via definitiva;
4. Opere dove è impossibile attuare gli interventi di adeguamento antisismico.
5. Opere realizzate su immobili già vincolati, su aree boscate percorse dal fuoco e su zone di proprietà dello Stato.

Il costo del condono per un’abitazione abusiva può oscillare tra i 60 e i 150 euro al metro quadrato. Tuttavia, è importante considerare che questi valori possono cambiare a seconda delle circostanze specifiche (tipologia di abuso, dimensione dell’opera, oneri concessori e posizione geografica dell’immobile).