Oggi, il permesso di costruire è un’evoluzione di quella che nel secolo scorso era chiamata “concessione edilizia”. Tra le due autorizzazioni ci sono però delle differenze: vediamo quali
In molti documenti storici e pratiche edilizie dei primissimi anni Duemila si parla ancora di concessione edilizia. Questa espressione fa riferimento all’autorizzazione necessaria per l’avvio dei lavori di costruzione o di interventi di trasformazione di fabbricati esistenti.
Oggi, però, la concessione edilizia non è più in vigore. O meglio, con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr n. 380/2001), è stata sostituita dal permesso di costruire (PdC). L’impianto di base è rimasto pressoché invariato, ma sono state apportate alcune modifiche per semplificare la procedura nel suo insieme.
Nei prossimi paragrafi vedremo come funziona questa autorizzazione; ma prima, un veloce approfondimento sullo sviluppo della normativa.
Indice
- L’evoluzione del permesso di costruire, in breve
- Per quali lavori serve il permesso di costruire?
- Specifiche e tempi di rilascio
- Quanto costa il PdC?
L’evoluzione del permesso di costruire, in breve
Ancora prima della concessione edilizia, la Legge Urbanistica 1150/1942 aveva introdotto la licenza edilizia. Questa autorizzazione era abbastanza semplice e veniva rilasciata solo verificando il diritto di proprietà sul terreno edificabile e l’aderenza delle norme locali, senza oneri.
Nel 1977 la Legge Bucalossi ha presentato la concessione edilizia, ottenibile pagando gli oneri di urbanizzazione e i costi di costruzione. Fino al 1997 l’autorizzazione era data solo dal Sindaco, ma poi le competenze furono estese anche ai funzionari comunali dirigenziali.
Nel 2001, la concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire. Anche questo viene rilasciato dal Comune in cui vengono eseguiti i lavori e richiede il pagamento di una somma per coprire gli oneri di costruzione. A differenza della concessione, la procedura del permesso di costruire ha integrato anche:
- il meccanismo del silenzio-assenso: se l’amministrazione che deve rilasciare il permesso di costruire non risponde nei tempi previsti, il mancato pronunciamento equivale a un’autorizzazione tacita;
- il superamento dell’obbligo di parere della commissione edilizia: in questo modo si riducono i tempi burocratici, perché non è più necessario sottoporre tutti i progetti alla commissione (tranne nei casi di progetti complessi o di rilevanza pubblica).
Il permesso di costruire permette così di snellire i procedimenti amministrativi, eliminando passaggi non essenziali, e migliorare l’efficienza della pubblica amministrazione.
Per quali lavori serve il permesso di costruire?
Il PdC è necessario, come si legge nell’articolo 10 del TUE, per gli “interventi di trasformazioni urbanistica ed edilizia del territorio”. Con questa dicitura si intendono i lavori di:
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica;
- ristrutturazione edilizia, ovvero gli interventi che generano un’opera del tutto o in parte diversa da quello originaria, incidendo sulla volumetria complessiva dell’edificio.
Come si vede, l’elenco non comprende la manutenzione ordinaria, che rientra nel novero dell’edilizia libera. Per le costruzioni provvisorie o mobili, invece, l’autorizzazione è necessaria quando questi lavori danno origine a un aumento di volume.
In generale, è bene valutare un intervento edilizio nel suo insieme, quindi nella sua capacità di incidere sullo stato originario dei luoghi. I singoli lavori potrebbero infatti non richiedere il permesso di costruire, con il rischio di commettere un illecito edilizio.
Specifiche e tempi di rilascio
Il Comune rilascia il permesso di costruire al proprietario dell’immobile, o comunque a chi abbia il titolo per poter richiedere l’autorizzazione. Il certificato:
- è irrevocabile;
- è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa;
- non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio;
- non comporta limitazione dei diritti dei terzi.
Il permesso di costruire va rilasciato dai dipendenti comunali entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Eventuali difformità e richieste di integrazione devono essere segnalate entro 60 giorni. Il richiedente avrà poi 15 giorni per consegnare i documenti mancanti e integrare la domanda. Se il Comune non si esprime entro i termini fissati, e in assenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, vale il meccanismo del silenzio-assenso.
Il termine per l’inizio dei lavori non deve superare un anno dal rilascio del titolo, mentre quello entro cui l’opera deve essere completata non può andare oltre i tre anni dall’inizio dei lavori.
Se i termini della concessione edilizia sono scaduti, non sarà più possibile completare la parte ancora mancante dell’opera e non saranno ammesse modifiche al progetto. Per concludere gli interventi, bisognerà ottenere una nuova autorizzazione (tranne se si è ottenuta una proroga prima della data di scadenza).
Quanto costa il PdC?
Il rilascio del permesso di costruire ha un costo variabile che dipende dalle dimensioni dell’immobile e dall’entità dell’intervento da eseguire, qualsiasi sia la tipologia. La spesa totale si calcola considerando anche i seguenti fattori:
- costi burocratici, inclusi bolli, imposte e registrazioni;
- oneri di urbanizzazione e di costruzione, calcolati secondo una scala ogni 10 metri quadri;
- parcella del professionista che svolge le verifiche necessarie.
L’articolo 17 del TUE definisce i casi in cui è prevista l’esenzione totale del contributo al Comune. Questi sono:
- gli interventi nelle zone agricole;
- i lavori di ristrutturazione e ampliamento in edifici unifamiliari, ma se in misura inferiore al 20%;
- gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse realizzate dagli enti istituzionali competenti;
- le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;
- gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti a seguito di pubbliche calamità;
- i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche e installazioni relativi alle fonti rinnovabili di energia; o alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale.
Per l’edilizia abitativa convenzionata, anche relativa a edifici esistenti, invece, il contributo è ridotto solo alla quota degli oneri di urbanizzazione. In questo caso il titolare del permesso di costruire deve impegnarsi ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione in accordo con l’articolo 18 del Testo Unico dell’Edilizia.
Nel tempo, l’evoluzione della normativa sul permesso di costruire ha permesso di coniugare il rispetto delle regole urbanistico-edilizie con la semplificazione delle procedure. Per questo motivo, il PdC è un elemento fondamentale per chiunque voglia realizzare interventi urbanistici, garantendo al contempo trasparenza e tutela dei diritti di tutti i soggetti coinvolti.
