Totale, sostanziale, formale. Gli abusi edilizi hanno diverse forme e interesserebbero, in totale, circa 50 mila abitazioni nel nostro Paese
In edilizia si parla di “abuso” quando si realizza un intervento non conforme alle normative vigenti. Questi casi possono riguardare sia la costruzione ex novo di un edificio, sia i lavori di modifica su strutture esistenti. Tecnicamente, per descrivere tali situazioni si utilizza il termine “difformità“.
Gli abusi edilizi sono di varia natura e le implicazioni legali e sanzionatorie possono variare anche significativamente in base all’intervento. Riconoscere le diverse situazioni è molto importante: a seguire, presentiamo una panoramica generica delle difformità con le relative differenze. Non tutti gli illeciti edilizi, infatti, hanno diritto alla sanatoria e tra questi rientrano gli abusi totali e quelli sostanziali.
Indice
- Abuso totale, sull’intera opera
- Abuso sostanziale con variazioni essenziali
- Abuso formale: attenzione al titolo abilitativo
Abuso totale, sull’intera opera
Questo tipo di abuso edilizio si verifica quando un’opera è realizzata senza alcun titolo abilitativo o in totale difformità dal permesso di costruire. In entrambi i casi, l’intera costruzione non è autorizzata e potrebbe essere richiesta la demolizione.
Tra le due modalità di abuso totale c’è però una differenza. L’intervento realizzato senza permessi, infatti, non è mai stato approvato dalle autorità competenti. I lavori in difformità dal permesso di costruire, invece, hanno ricevuto un’autorizzazione iniziale: durante la fase di cantiere, l’opera si è discostata completamente dal progetto approvato, modificando in maniera importante le caratteristiche strutturali, dimensionali o funzionali dell’opera.
Azioni diverse comportano diversi trattamenti normativi. Il primo caso ha come conseguenze l’ordine di demolizione dell’opera e il pagamento di sanzioni amministrative elevate. Il secondo, invece, oltre alle sanzioni, prevede l’obbligo di adeguamento o la richiesta di una nuova autorizzazione, a seconda della gravità dell’abuso edilizio commesso.
Abuso sostanziale con variazioni essenziali
In questo caso l’abuso non riguarda l’intera costruzione, ma alcune parti significative che alterano l’intervento autorizzato. Ne sono esempi la realizzazione di volumi aggiuntivi non approvati, come mansarde o piani in più, o le modifiche alle dimensioni, all’altezza o alla sagoma dell’edificio rispetto al progetto originale.
Per definizione, quindi, l’abuso edilizio sostanziale si verifica alla presenza delle cosiddette “variazioni essenziali”, ovvero differenze qualitative e/o quantitative rispetto al progetto autorizzato.
Queste infrazioni non sono regolarizzabili e comportano generalmente un ordine di demolizione, che non ha limiti temporali. La loro natura grave impedisce qualsiasi aspettativa di conservazione da parte del proprietario. Tuttavia, in determinate circostanze, le autorità comunali possono optare per sanzioni alternative alla demolizione, possibile grazie all’articolo 33 e all’articolo 38 del T.U. Edilizia.
Abuso formale: attenzione al titolo abilitativo
Gli abusi edilizi formali sono illeciti amministrativi e risultano meno gravi delle difformità totali e sostanziali. Queste difformità non comportano modifiche sostanziali all’opera dal punto di vista urbanistico o strutturale, ma riguardano principalmente l’assenza o l’irregolarità del titolo abilitativo necessario. L’opera risulta così in contrasto sia con le normative edilizie che con quelle urbanistiche.
Per interventi di minore entità, eseguibili con una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), la regolarizzazione non richiede una sanatoria formale. La CILA viene rilasciata da un professionista abilitato e si applica agli interventi interni che non alterano i volumi e gli elementi strutturali dell’edificio, come piccole ristrutturazioni. In caso di violazione, occorre presentare una CILA retroattiva e saldare una penale di 1.000 euro, riducibile se il pagamento avviene durante la fase di costruzione.
Diverso è l’iter per le opere che avrebbero richiesto una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questa procedura amministrativa, che può essere presentata dall’imprenditore o dal responsabile dei lavori, riguarda la manutenzione straordinaria e gli interventi sulle parti strutturali dell’edificio. Per regolarizzare le opere eseguite senza SCIA, è possibile ottenere una sanzione attenuata se il documento viene presentato spontaneamente durante l’esecuzione dei lavori.
I progetti di maggiore rilevanza, infine, richiedono un permesso di costruire. Questo titolo è riservato a interventi che comportano nuove costruzioni, ampliamenti volumetrici o modifiche sostanziali alla struttura o al prospetto dell’edificio. La procedura di regolarizzazione non si limita al pagamento di una sanzione. Serve, infatti, una sanatoria formale con una verifica approfondita sulla conformità urbanistica e con eventuali oneri concessori che variano in base all’entità dell’intervento.
Quello dell’abusivismo edilizio è un fenomeno che ha caratterizzato per lungo tempo il settore delle costruzioni italiano. Anche se non esistono numeri ufficiali, gli ultimi dati a nostra disposizione (risalenti al 2018 e pubblicati da Qui Finanza) indicano che le case abusive nel nostro Paese sarebbero circa 50 mila.
In diversi casi, però, l’abuso edilizio è di minore entità. Per sbloccare il mercato immobiliare, oberato dal carico delle difformità, nell’estate del 2024 è entrato in vigore il Decreto Salva Casa. Tra le sue misure, il testo ha modificato le regole sulle tolleranze costruttive e sullo stato legittimo dell’immobile. Per maggiori dettagli, vi invitiamo a consultare gli articoli dedicati nel nostro Blog.
Fonti:
- Brocardi.it, “Sanatoria edilizia 2024-2025, la guida completa: le tipologie di abuso e d’intervento, i permessi e le regole generali” di Avv. Lilla Laperuta;
- Ediltecnico, “Abuso edilizio: come capire se è totale, sostanziale o minore”;
- Ingenio, “Abusi edilizi, tolleranze, condono e sanatorie. La guida con tutto quello che devi sapere!” di Nicola Furcolo;
- Infobuild, “CILA e SCIA, cosa sono e differenze: ecco per quali lavori servono e chi le rilascia” di Adele di Carlo;
- Biblus, “Sanatoria edilizia: cos’è, tempi e procedure”;
- Ingenio, “Tolleranze costruttive, tolleranze esecutive, tolleranze per detrazioni fiscali: facciamo chiarezza” di Nicola Furcolo.
