Stato legittimo dell’immobile, cos’è e come si ottiene

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Facciata di un palazzo in ristrutturazione

Tra le misure del Decreto Salva Casa, una semplificazione della normativa dello stato legittimo: da adesso non è necessario anche il titolo edilizio della costruzione originale

Lo stato legittimo dell’immobile serve ad attestare la regolarità urbanistica dell’immobile stesso ed è una condizione essenziale per potervi intervenire con dei lavori, per usufruire delle detrazioni fiscali (a eccezione del Superbonus) e per concludere le compravendite.

Il Decreto Salva Casa ha modificato le modalità di riconoscimento dello stato legittimo per rilanciare il mercato immobiliare interno. Vediamo cosa cambia.

Una normativa più semplice

Fino al 29 maggio 2024 lo stato legittimo dell’immobile era dato, insieme, dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’immobile o l’unità immobiliare.

Il DL 69/2024, in vigore dal 30 maggio 2024, sancisce invece che per ottenere il documento è sufficiente solo uno dei due titoli abilitativi, quello di costruzione o quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio. Quest’ultimo documento viene rilasciato dopo la verifica dell’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, per gli interventi parziali.

La semplificazione, quindi, sta nel fatto che ogni nuovo titolo edilizio sostituisce i precedenti nell’attestare lo stato legittimo dell’immobile. Questo perché, quando si rilascia un nuovo titolo edilizio, le amministrazioni hanno già analizzato la situazione preesistente: se non sono state riscontrate irregolarità, non serve che il contribuente effettui ulteriori pratiche.

Stato legittimo dell'immobile
Immagine via Unione Artigiani

La normativa sullo stato legittimo dell’immobile dovrebbe contribuire a sbloccare il mercato immobiliare. Precedentemente, infatti, il Ministro Matteo Salvini aveva parlato di circa 4 milioni di pratiche incagliate negli uffici tecnici comunali. La normativa prima del Decreto Salva Casa rendeva difficile dimostrare lo stato legittimo di un appartamento, con ripercussioni sulle compravendite e sulla possibilità di valorizzare le abitazioni, anche in termini economici, proprio perché non potevano essere sottoposte a ristrutturazione ed efficientamento energetico.

Stato legittimo e tolleranze costruttive

Il DL 69/2024 è intervenuto a modificare anche la normativa sulle tolleranze costruttive ed esecutive, in modo da agevolare l’ottenimento dello stato legittimo. Nello specifico, le tolleranze costruttive sono scostamenti minimi rispetto al progetto allegato al titolo abilitativo. Riguardano l’altezza, i distacchi, la cubatura e la superficie coperta dell’opera e non costituiscono un illecito edilizio. 

Il Decreto Salva Casa ha aumentato le percentuali di queste tolleranze: di fatto, una serie di immobili diventa ora automaticamente regolare. Per quanto riguarda le tolleranze costruttive, per gli interventi completati entro il 24 maggio 2024, le percentuali seguono questo schema:

  • 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
  • 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
  • 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
  • 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Se un appartamento con difformità edilizie minori rientra all’interno di questi parametri, per venderlo non sarà più necessario sanare l’irregolarità con interventi che riportano a norma l’immobile. La nuova procedura permette di risparmiare i costi di una serie di prestazioni. Tra questi, il rilievo dello stato di fatto, le verifiche documentali, la relazione tecnica, la SCIA in sanatoria, l’intervento in sé e le pratiche catastali.

Fonti:

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