Aumenti del 25% su nuovo e ristrutturato: i prezzi dell’edilizia nel 2022

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Gli aumenti delle materie prime, della manodopera e delle spese dei cantieri fanno salire del 25% i costi delle nuove costruzioni e delle ristrutturazioni. È quanto emerge dal Construction Cost Report 2022, l’analisi condotta da GAD Studio.

I costi delle materie prime, come acciaio, cemento e petrolio, quelli della manodopera e dei cantieri, ma anche le conseguenze dell’inflazione e del conflitto russo-ucraino. Il Construction Cost Report 2022 redatto da GAD Studio, società che si occupa di Quality & Security e Cost Management, analizza come questi eventi abbiano influenzato il settore edile nell’arco dell’anno che si è appena concluso. 
Secondo un indice di sintesi elaborato dalla società, risultato di un algoritmo che determina l’andamento dei costi diretti in funzione dell’andamento delle materie prime, i prezzi delle opere di costruzione hanno subito un incremento del +25,4% rispetto a gennaio 2020.

Gli aumenti sono sotto gli occhi di tutti: già nel 2021 la ripresa delle attività economiche su scala mondiale a seguito del lockdown aveva determinato una crescita generalizzata dei costi di costruzione. Questa tendenza all’aumento è proseguita anche nel 2022, confermando che i prezzi dell’edilizia sono valori dinamici che dipendono da fattori diversi, interni ed esterni al settore.

Gli aumenti dei costi delle materie prime per l’edilizia

Durante lo scorso anno, il settore dell’edilizia è stato investito da un aumento generale dei costi, in particolare di quelli legati alle materie prime. Il grafico elaborato da GAD Studio lo conferma: ad esclusione del rame e dell’alluminio, tutte le materie prime hanno subito dei rialzi. Spiccano, in particolare, cemento, calcestruzzo, gesso e cartongesso (+59%), vetro (+38%), coibenti a base di polistirene e laterizi (+20%).

È importante sottolineare come l’aumento del prezzo di una componente non porti a un aumento diretto sul prezzo finale, ma che questo dipenda da quanto il suo costo parziale incide sul totale. Come si nota dal grafico in alto, elaborato da GAD Studio, il prezzo di ogni singola componente può essere scomposto in più voci: materiali, manodopera, noli, costi indiretti, spese generali e utili. Per questo motivo, l’aumento del gres, ad esempio, porterà ad un incremento importante del prezzo delle pavimentazioni, dal momento che il materiale incide molto sul totale della lavorazione. Assumendo lo stesso aumento percentuale del costo del materiale per le murature in laterizio, invece, l’effetto sul prezzo finale sarà inferiore perché su questa componente incide di più il costo della manodopera.

Ferro e acciaio 

Nella prima metà del 2022 l’andamento del costo di ferro e acciaio è stato caratterizzato da un incremento progressivo, secondo lo stesso trend del 2021. Dallo scoppio della guerra a maggio 2022, si è registrato un rialzo più forte, legato all’incertezza dei mercati. La variazione del costo dell’energia ha avuto un effetto diretto sul costo dell’acciaio a fronte di un processo produttivo fortemente energivoro. 

Cemento e Calcestruzzo 

Il costo del cemento è impennato dall’inizio del 2022, aumento legato in primo luogo all’incremento del costo del petcoke, il combustibile utilizzato nel settore, più che triplicato rispetto a inizio 2020. 
L’aumento del cemento è naturalmente accompagnato dall’aumento del calcestruzzo, che si ricorda essere composto da cemento, sabbia, acqua e inerti. Inoltre, la produzione di calcestruzzo comporta significative emissioni di CO2. Va quindi tenuto in considerazione anche il prezzo dei diritti di emissione di CO2, che è cresciuto in pochi mesi di quasi due terzi. Questo fattore, da solo, ha portato a un extracosto di oltre 30€ per ogni tonnellata di cemento.

Derivati del petrolio 

Il costo dei derivati del petrolio, ampiamente impiegati nel settore delle costruzioni per l’impermeabilizzazione e l’isolamento dell’involucro edilizio, è direttamente correlato a quello del greggio e risente direttamente delle condizioni macroeconomiche di più settori. 
I prezzi del petrolio hanno sfiorato quasi i 140 dollari al barile dopo l’invasione dell’Ucraina. L’UE si è mossa per calmierare il costo del petrolio inserendo un price cap a inizio ottobre. Gli effetti di questa misura sul mercato energetico e sul prezzo delle materie prime derivanti dal petrolio appaiono saranno da valutarsi nei prossimi mesi.

Isolanti 

Sia gli isolanti in lana minerale che quelli a base di polistirene hanno visto degli aumenti simili dal 2020: +40% i primi e +41% i secondi. Gli eventi che hanno inciso sulle due produzioni sono fondamentalmente gli stessi: la crisi durante il lockdown, l’effetto del superbonus e, trattandosi di produzioni particolarmente energivore, il rincaro dei prezzi dell’energia.

L’aumento del costo della manodopera edilizia 

La manodopera incide mediamente del 30% sul costo delle lavorazioni. Questa percentuale è salita a seguito della maggiore richiesta di manodopera, connessa soprattutto ai cantieri del Superbonus.

Il settore edile sta vivendo una situazione di incertezza, collegata alla disponibilità di addetti e all’incremento del costo della manodopera. Le statistiche ufficiali riportano una crescita media del costo orario di circa il 5%, negli ultimi 2 anni, pari ad una crescita del 60% superiore rispetto a quella rilevata nel biennio precedente. 

Le conseguenze del conflitto russo-ucraino e dell’inflazione sul settore edile

Russia e Ucraina sono tra i maggiori esportatori di materie prime e fonti energetiche verso l’Europa. L’Ucraina esporta materie prime quali ferro, acciaio e prodotti minerari, mentre la Russia basa la quasi totalità del suo export sull’energia (circa il 54%), oltre ad essere tra i primi esportatori di rame, acciaio, nickel, legno e terre rare.
La risposta dell’Europa al conflitto russo-ucraino è stata una serie di pesanti sanzioni che hanno ridotto gli scambi commerciali con la Russia. Una scelta che ha causato un forte stress dei mercati, la riduzione della disponibilità di materie prime e fonti energetiche e un ulteriore incremento del prezzo di gas e materie prime

Questa situazione sta avendo ripercussioni anche sul mondo dell’edilizia e non solo sulla fornitura e sul costo dei materiali. Uno degli elementi principali di tutto il processo edile, infatti, è il costo dell’energia, che incide su ogni sua componente: la produzione dei materiali, i trasporti, i costi operativi di sede. 

Il 2022 è stato un anno record per l’inflazione. L’ultimo rilevamento ufficiale sull’Eurozona ha decretato che i prezzi di novembre 2022 sono il 10,1% più alti rispetto a quelli del novembre 2021. Un dato ben lontano dal 2% considerato dalle Banche Centrali come obiettivo da garantire. 

Cos’ha causato questa spirale inflazionistica? Il primo fattore è la crisi economica dovuta alla pandemia e al lockdown, durante la quale abbiamo assistito a un grave calo nel valore della produzione. La ripresa è stata innescata da precise scelte politiche e dal sostegno delle banche centrali, attraverso l’immissione di liquidità (il PNRR ne è un esempio) e il taglio degli interessi.  L’economia ha cominciato a viaggiare ad una velocità ben più alta di quanto le catene di fornitura potessero gestire, creando così il divario tra domanda e offerta. 
Il secondo fattore è rappresentato dalla guerra in Ucraina che ha aggiunto a uno scenario già complesso l’incertezza dei mercati e l’aumento dei prezzi dell’energia. 

I possibili scenari per il futuro dell’edilizia

Sulla base dei dati raccolti, GAD Studio ipotizza tre possibili scenari:

  1. I prezzi continueranno a salire
    Nel caso in cui l’inflazione dovesse continuare a questo ritmo, ci troveremmo davanti all’insostenibilità dei costi di costruzione. La conseguenza sarebbe un rallentamento, se non una brusca frenata, dello sviluppo immobiliare. La domanda si ridurrebbe nel giro di qualche anno, portando a un conseguente riallineamento dei prezzi. Certamente uno scenario che avrebbe conseguenze negative tra imprese e professionisti.
  2. I prezzi si assesteranno sui valori attuali
    Le attuali misure politiche e delle banche centrali, insieme all’auspicata risoluzione del conflitto russo-ucraino, potrebbero portare a un rallentamento dell’inflazione e all’allineamento dei prezzi sui valori attuali. In quest’ipotesi, i progetti già avviati dovranno essere ripensati, mentre quelli nuovi dovranno essere adeguati ai nuovi valori e adottare strategie di progettazione diverse.
  3. I prezzi caleranno ritornando ai valori pre-crisi
    Sarebbe lo scenario più allettante, ma anche il meno probabile. Dopo l’exploit registrato negli ultimi due anni, i prezzi di alcune componenti potrebbero riabbassarsi. Modificare strategia di appalto potrebbe essere un’opportunità con un possibile guadagno dalla riduzione dei prezzi. 

Fonti: Gadstudio.eu, Ilsole24ore.com

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1 COMMENTO

  1. […] Le difficoltà nel settore stanno già innescando un’ondata di fallimenti tra gli sviluppatori immobiliari tedeschi, come accaduto ad agosto scorso a tre delle quattro società del gruppo Project, che hanno presentato istanza di insolvenza. Lo shock di mercato è giunto da una duplice tempesta che ha colpito il settore sia sul lato dell’offerta che su quello della domanda. Per quanto riguarda l’offerta, il settore dell’edilizia negli ultimi due anni è stato travolto da un generalizzato aumento dei prezzi delle materie prime, tra cui, oltre all’energia, spiccano cemento, calcestruzzo, gesso e cartongesso (+59%), vetro (+38%), coibenti a base di polistirene e laterizi (+20%) Aumenti del 25% su nuovo e ristrutturato: i prezzi dell’edilizia nel 2022 (tradimalt.com). […]

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