Intervento edilizio: le tipologie ammesse e i titoli abilitativi richiesti

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Intervento edilizio su un palazzo
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Riconoscere il tipo di lavoro da compiere è il primo passo quando si intende effettuare un qualsiasi intervento sulla propria abitazione o edificio commerciale

La normativa italiana definisce come intervento edilizio una qualunque operazione di modifica di un edificio esistente o realizzazione di una nuova struttura, indipendentemente dalla destinazione d’uso attuale o futura.

Il riferimento legislativo che disciplina gli interventi possibili è l’art.3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), nel quale sono contenute anche le direttive sui titoli abilitativi, ovvero le pratiche amministrative necessarie all’esecuzione dei lavori.

Classificare gli interventi edilizi

La normativa italiana individua sei categorie di intervento edilizio, così distinte:

Manutenzione ordinaria

Interessa tutti quei lavori svolti per ammodernare, mantenere e rinnovare una struttura, migliorandola senza apportare sostanziali modifiche al progetto principale. La manutenzione ordinaria è quindi considerata tra le operazioni concesse dall’edilizia libera e per questo non è necessario richiedere permessi e autorizzazioni.

Sostituzione di porte e infissi ed efficientamento di impianti tecnologici esistenti sono tra gli interventi che rientrano in questa categoria.

Manutenzione straordinaria

In generale si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria quando alla semplice sostituzione di un componente si aggiunge un elemento di innovazione, come nel caso in cui si sostituisce la caldaia a gas con una a condensazione.

In questi casi l’edificio subisce delle modifiche strutturali e i lavori necessitano del titolo abilitativo. È altrettanto importante, inoltre, che gli interventi non incidano sulla forma, il volume, la superficie e la sagoma dell’immobile.

La manutenzione straordinaria comprende i lavori di rifacimento del bagno e frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari.

Restauro e risanamento conservativo

Simile alla categoria precedente, con l’eccezione che in questo caso è possibile modificare parzialmente la destinazione d’uso delle opere ristrutturate.

Le attività ammesse richiedono l’autorizzazione edilizia e sono volte a mantenere e conservare la struttura e i suoi elementi tipologici e formali, senza però cambiarne la sagoma, il prospetto o la facciata.

Solitamente il restauro interessa le opere culturali e architettoniche, ma può essere applicato anche agli immobili ad uso abitativo.

Intervento edilizio: operai in cantiere
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Ristrutturazione edilizia

Comprende tutti i lavori che modificano la struttura dell’opera, incluse anche la sagoma, la forma, la volumetria e la superficie. Si divide in due operazioni differenti e per entrambe è necessaria un’autorizzazione:

  • intervento conservativo: accetta possibili integrazioni strutturali e aumenti limitati di superficie e volume, ma mantiene identici gli elementi strutturali più importanti;
  • intervento ricostruttivo: la struttura viene demolita per intero e poi ricostruita, ma dovrà avere volumetria e sagoma uguali alla precedente costruzione.

Nuova costruzione

Questa categoria riguarda tutte le attività di trasformazione edilizia e urbanistica per realizzare una struttura ex novo o ricostruire un edificio sopra un altro precedentemente demolito, a patto che se ne differenzi per volumetria, sagoma e superficie.

In questo caso è obbligatorio presentare il Permesso di costruire.

Ristrutturazione urbanistica

L’ultima tipologia di intervento edilizio non riguarda un singolo immobile, ma si estende a tutto il tessuto urbanistico di un comune o una città.

I lavori eseguiti modificano in parte o del tutto le disposizioni e i complessi edilizi e comprendono anche il ridisegno di lotti, isolati e reti stradali.

Ad ogni attività il suo titolo abilitativo

Ogni intervento edilizio richiede il rilascio di un’autorizzazione diversa e specifica per ogni caso, tenendo in considerazione che ciascuna Regione ha comunque la facoltà di decidere quali strumenti richiedere per ogni operazione.

I titoli abilitativi vanno richiesti presso gli uffici tecnici del proprio Comune e hanno un duplice scopo: snellire la burocrazia edilizia e regolamentare i lavori di costruzione, modifica e manutenzione degli edifici.

L’entrata in vigore del Decreto SCIA 2 ha abrogato definitivamente la DIA, la super DIA e la CIL, così da ridurre a cinque le pratiche amministrative in vigore:

  • Attività edilizia libera (AEL): sono lavori di piccola entità o che non modificano pesantemente l’esterno di un edificio, per cui non è necessario alcun permesso speciale;
  • Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA): serve nei casi di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, che non incidono sugli esterni dell’edificio e sul volume degli spazi;
  • Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA): interessa quegli interventi che modificano l’aspetto di una struttura ma non ne alterano il volume, come nei casi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo;
  • Super SCIA: è la via di mezzo tra la SCIA e il Permesso di Costruire ed è ammessa per ristrutturazioni pesanti e interventi di nuova costruzione effettuati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali;
  • Permesso di Costruire (PdC): è obbligatorio nei casi di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia e urbanistica e anche quando i lavori da svolgere andranno a modificare in maniera sostanziale il volume degli immobili.

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