Zone bianche: soluzioni e interventi ammissibili

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Le “zone bianche” sono aree del territorio comunale per cui non è stata (o non è stata ancora) prevista una pianificazione urbanistica

Di norma, i Comuni devono essere dotati di uno strumento di pianificazione generale che, per ogni area, prevede una destinazione di zona (centro storico, area agricola, area di espansione residenziale, ecc.) a cui si applica la relativa disciplina edilizia. Una “zona bianca” è un’area del territorio in cui non vige alcuna previsione urbanistica, una lacuna nella pianificazione dell’attività edilizia.

Questo evento può verificarsi in tre casi:

  1. il territorio comunale risulta sprovvisto di strumenti di pianificazione (per esempio, il piano urbanistico è decaduto o non ha superato l’analisi di sostenibilità ambientale);
  2. una parte del territorio è stata “dimenticata” in fase di pianificazione (in questo caso, l’amministrazione dovrà porre rimedio a questa dimenticanza, anche su iniziativa di un privato);
  3. l’area è interessata da un vincolo preordinato all’esproprio o di un vincolo di inedificabilità assoluta, decaduto e non legittimamente reiterato.

In tutti questi casi, esiste una regola generale: evitare uno sviluppo edilizio incontrollato che possa compromettere l’assetto urbanistico. Questo, però, non significa che in quella zona non possa essere condotto alcun tipo di intervento

Tra la totale inedificabilità delle zone bianche e l’edificabilità libera, il legislatore ha adottato una soluzione intermedia: un’edificabilità ridotta, sottoposta a standard legali rigorosi, in modo da non pregiudicare la possibilità delle future scelte degli organi della pianificazione urbana. 

Può essere ottenuto il permesso di costruire in una zona bianca?

Come anticipato, l’assenza di pianificazione urbanistica non comporta automaticamente inedificabilità assoluta. Per le zone bianche, l’articolo 9 del Testo Unico dell’Edilizia esclude gli interventi di nuova costruzione, ma ammette altre tipologie di interventi, distinguendo due possibilità.

  • Nel caso in cui il Comune sia sprovvisto di strumenti urbanistici generali, è possibile:
    • effettuare manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo per tutte le costruzioni esistenti o loro porzioni;
    • realizzare nuove edificazioni fuori dai centri abitati, con limite massimo di densità edificatoria pari a 0,03 mc per metro quadrato. Se a destinazione produttiva, la superficie coperta non può superare un decimo dell’area di proprietà.
  • Nel caso in cui non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali, è possibile:
    • effettuare interventi conservativi per tutte le costruzioni esistenti o loro porzioni, come manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo
    • ristrutturare singole unità immobiliari o loro porzioni.

Fonti: Urti-re.it, Studiotecnicopagliai.it

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