In vigore dal 30 maggio 2024 il decreto con le nuove norme per far fronte al crescente fabbisogno abitativo
Abolizione della doppia conformità, nuove tolleranze costruttive, cambio di destinazione d’uso con meno vincoli e maggiori possibilità di intervento per l’edilizia libera. Questi i punti del Decreto Salva Casa, firmato dal Presidente Sergio Mattarella e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio 2024.
Il DL n. 69/2024 è stato precedentemente oggetto di dibattiti e contrasti soprattutto perché regolarizza le piccole difformità edilizie. Per il Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, principale promotore di questa misura, si tratta di un’operazione fondamentale per rimettere sulla piazza immobiliare un gran numero di case e ridurre così i prezzi del mercato.
Stando alle parole del Vicepremier, la mossa sbloccherebbe 4 milioni di pratiche edilizie incagliate negli uffici tecnici comunali. Le domande di sanatoria sono possibili già dal 30 maggio 2024 e la nuova procedura di accertamento di conformità prevede il pagamento di cifre comprese tra 1.000 e 31.000 euro, per le difformità parziali rispetto a quanto autorizzato dai Comuni.
Indice
- Gli obiettivi del Decreto Salva Casa
- Stop alla doppia conformità per gli abusi minori
- Tolleranze costruttive e di cantiere
- Cambio destinazione d’uso ed edilizia libera
Gli obiettivi del Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa presenta “misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, votate principalmente a tre obiettivi:
- rispondere al crescente fabbisogno abitativo, anche attraverso il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riduzione del consumo del suolo;
- rilanciare il mercato della compravendita immobiliare e stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili;
- consentire il recupero e la rigenerazione edilizia regolarizzando le piccole difformità edilizie, così da salvaguardare l’interesse pubblico a una più rapida circolazione dei beni.
Vediamo in dettaglio le principali azioni contenute nel provvedimento.
Stop alla doppia conformità per gli abusi minori
Le novità introdotte nel Decreto Salva Casa riguardano, come dicevamo, le piccole difformità edilizie. Non sarà possibile sanare le case abusive costruite in riva al mare, ma solo verande, stanze non dichiarate e in generale opere di minore entità. Per definizione, infatti, le difformità parziali sono comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive e i limiti delle variazioni essenziali.
Il Ministro Salvini ha inoltre ottenuto di eliminare il requisito della doppia conformità. Nei casi di assenza del titolo abilitativo, l’accertamento poteva essere rilasciato solo se l’opera in questione risultava conforme sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.
Dal momento, però, che di rado un edificio riesce a rispettare entrambi i vincoli, moltissime strutture si sono trovate ad essere formalmente irregolari, non suscettibili di interventi di riqualificazione e impossibili da vendere. Per Salvini, “un enorme capitale immobilizzato, improduttivo, spesso in degrado”.
Nel Decreto Salva Casa la doppia conformità viene quindi abolita nei casi di parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA, e resta comunque in vigore ai casi di assenza del titolo abilitativo, totale difformità o variazioni essenziali.
Il rilascio del permesso e la SCIA in sanatoria per i piccoli abusi edilizia richiedono il pagamento di una sanzione uguale al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile dopo la realizzazione degli interventi. Si tratta, in ogni caso, di cifre tra 1.032 euro e 30.987 euro.
Il Comune avrà 45 giorni di tempo per esprimersi sulla richiesta di permesso, trascorsi i quali la domanda sarà considerata accolta. Per la SCIA in sanatoria, invece, il termine è di 30 giorni. Per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il Comune dovrà chiedere il parere all’autorità preposta, previsto entro 180 giorni.
Tolleranze costruttive e di cantiere
Le tolleranze costruttive sono scostamenti minimi rispetto al progetto allegato al titolo abilitativo e non costituiscono un illecito edilizio. In dettaglio, riguardano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e gli altri parametri indicati nel progetto.
Per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa propone nuove tolleranze costruttive calcolate in misura inversamente proporzionale rispetto alla superficie utile. Ne consegue che minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito in percentuale.
Il provvedimento indica perciò le seguenti tolleranze costruttive:
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per gli immobili con utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità con superficie tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.
Non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati.
Le tolleranze esecutive, o di cantiere, interessano invece le irregolarità geometriche di minima entità, le piccole modifiche alle finiture degli edifici e la diversa collocazione di impianti e opere interne. In questo caso, sempre per interventi precedenti al 24 maggio 2024, prevede tolleranze esecutive in questi casi:
- minore dimensionamento dell’edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Cambio destinazione d’uso ed edilizia libera
Il decreto introduce il cosiddetto principio dell’indifferenza funzionale. Ciò significa che il cambio della destinazione d’uso è sempre consentito nella singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale. La misura si applica anche tra le categorie funzionali relative alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale in immobili situati nei centri storici e nelle zone di trasformazione e di espansione edilizia dei Comuni.
Per quanto riguarda l’edilizia libera, infine, il provvedimento aggiunge nuovi interventi a quelli che è possibile realizzare senza titolo abilitativo, permesso o comunicazione. Le aggiunte riguardano i lavori per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale è costituita da tende, tende da sole, pergole con telo retrattile e pergole con elementi di protezione solare mobili o regolabili.
Tuttavia, il Decreto Salva Casa specifica che tali opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso (con variazione di volumi e di superfici) e devono avere caratteristiche tecnico-costruttive ed estetiche tali da ridurre al minimo l’impatto visivo.
Fonti:
- Ansa, “Mattarella ha firmato il decreto salva-casa”;
- IPSOA, “Il decreto “Salva-casa” approda in GU” di Redazione IPSOA Quotidiano;
- EdilPortale, “Salva Casa, approvato il decreto” di Rossella Calabrese;
- Il Sole 24 Ore, “Decreto Salva casa in Gazzetta: parte la sanatoria a pagamento” di Giuseppe Latour.
