Il MIT scioglie i dubbi sulle applicazioni del DL n. 69/2024 con un nuovo dossier. Tra i temi approfonditi: stato legittimo, immobili vincolati, varianti ante ‘77 e destinazione d’uso
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, presieduto dal Ministro Salvini, ha presentato le linee guida interpretative di ausilio all’applicazione della Legge Salva Casa. Il dossier si rivolge ai Comuni, ai professionisti e ai cittadini e intende semplificare la burocrazia sugli interventi edilizi.
Come riporta Libero, il Ministro Salvini ha spiegato che grazie a questo documento “milioni di italiani potranno tornare pienamente proprietari dei loro immobili, comprarli o venderli, con ricadute positive sull’economia: più immobili sul mercato, affitti e prezzi meno cari”.
Le cosiddette FAQ Salva Casa contengono i chiarimenti alle domande emerse nei primi mesi dall’entrata in vigore del provvedimento. Riportiamo a seguire i punti affrontati nel dossier, così come indicati nel comunicato stampa del MIT.
Indice
- Stato legittimo
- Procedimenti a finalità multipla
- Sanatoria sugli immobili vincolati
- Regolarizzazione varianti ante ‘77
- Tolleranze e immobili
- Sanzioni applicabili alle nuove procedure in sanatoria
- Mutamento destinazione d’uso
- Sottotetti
Stato legittimo
Fino alla pubblicazione del Salva Casa, prima di procedere con un intervento, era necessario ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e quindi la sua storia dal momento della costruzione fino all’ultimo lavoro eseguito.
Il DL n. 69/2024 ha snellito l’iter permettendo ai cittadini di fare riferimento solo all’ultimo intervento completato, a patto che il Comune abbia verificato la regolarità della catena di titoli precedenti.
Le linee guida specificano che la verifica dei titoli potrà essere presunta nel caso in cui, nella modulistica relativa all’ultimo intervento, il cittadino abbia indicato gli estremi dei titoli pregressi. Questo meccanismo si applica sia ai titoli della PA (come nel caso di un permesso di costruire), che a quelli ottenuti in virtù di un silenzio-assenso (come nel caso della SCIA).
Procedimenti a finalità multipla
La Legge Salva Casa ha introdotto la possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”, ovvero di poter presentare al Comune un’unica istanza valida per il cambio d’uso e per le opere utili alla nuova destinazione dell’immobile. Al termine del vaglio degli uffici comunali, viene rilasciato un unico titolo abilitativo.
Le linee guida del MIT stabiliscono che questo procedimento si attiva per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal Decreto. Ad esempio, si può presentare un’unica istanza in cui chiedere insieme la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria.
Sanatoria sugli immobili vincolati
Prima del Salva Casa, la sanatoria non era consentita per molti immobili sottoposti a vincolo paesaggistico ed era impossibile per le difformità, anche lievi, che avessero comportato un aumento di volumi o di superfici.
Con il Decreto, è possibile inviare al Comune una domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica, anche con aumento di volumi o superfici. In questo caso, si avvia un sub-procedimento per acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) il parere della Regione e della Soprintendenza.
Tuttavia, diverse Soprintendenze si sono dimostrate restie ad applicare le novità. Il dossier del 28 gennaio 2025 del MIT specifica la piena operatività del meccanismo in sanatoria disciplinato nell’articolo 36-bis comma 4 del TUE.
Regolarizzazione varianti ante ‘77
Il DL Salva Casa ha ammesso una speciale procedura di regolarizzazione delle difformità parziali compiute nel corso dei lavori per un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977. In questo caso basterà presentare una SCIA in sanatoria e provvedere al pagamento di una sanzione.
Le FAQ del Ministero dichiarano che la sanzione avrà un valore compreso tra i 1.032 e i 10.328 euro e che, in questo caso, gli uffici comunali non sono tenuti a procedere con la verifica di conformità delle varianti.
Proprio perché interessa le costruzioni ante ‘77, la misura coinvolge una percentuale significativa del patrimonio edilizio nazionale, che così può rientrare nuovamente nel mercato immobiliare.
Tolleranze e immobili
Il Salva Casa ha esteso il perimetro delle tolleranze costruttive per gli interventi completati entro il 24 maggio 2024. In dettaglio, stabilisce che gli scostamenti superiori al 2% rispetto al progetto non sono da considerare violazione edilizia.
Le linee guida MIT precisano che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, in base alla superficie dell’unità immobiliare) valgono anche sugli immobili vincolati.
Sanzioni applicabili alle nuove procedure in sanatoria
Il dossier riporta dei criteri metodologici a cui i Comuni possono riferirsi per determinare le sanzioni in esame. Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza coinvolgere l’Agenzia delle Entrate.
Negli altri casi, saranno corrisposte in due fasi:
- una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria;
- il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte delle Entrate.
Mutamento destinazione d’uso
Il Decreto Salva Casa ha semplificato il cambio di destinazione d’uso tra le categorie funzionali più affini, ovvero residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale.
Le nuove linee interpretative prevedono che le specifiche condizioni per i cambi d’uso siano individuate dai Comuni, tenendo conto degli appositi strumenti urbanistici adottati con l’entrata in vigore del Salva Casa.
Per quanto riguarda gli oneri urbanistici, il MIT informa che non è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria. In più, l’esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria è valido anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.
Sottotetti
Il Salva Casa ha introdotto una deroga sulle distanze, quindi ha consentito l’intervento di recupero del sottotetto anche quando non era possibile rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini (come accade nei contesti già totalmente urbanizzati).
Le linee guida rimarcano che queste semplificazioni potranno operare in tutte quelle Regioni che interverranno con proprie disposizioni a regolare tali lavori, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale.
Vedremo con la pubblicazione del documento ufficiale del MIT come questi chiarimenti impatteranno sul rilancio e lo sviluppo del settore.
Fonti:
- Mit.gov.it, “Casa, tavolo al MIT sulle novità taglia-burocrazia”;
- Build News, “Salva Casa, Testo Unico Edilizia e Linee guida: al MIT il tavolo sulle novità” di Alessandro Giraudi;
- Il Sole 24 Ore, “Sanatoria semplificata per irregolarità edilizie con più di 50 anni: le nuove linee guida” di Giuseppe Latour;
- Ediltecnico, “FAQ Salva Casa: anticipazioni sulle linee guida del MIT” di Lisa De Simone;
- Edilportale, “Salva Casa, pronte le FAQ con le indicazioni per i tecnici” di Rossella Calabrese.
