Che cos’è e come funziona la sanatoria edilizia

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Un esempio di immobile da sanare
Credit foto: lentepubblica.it

Una procedura che permette di regolarizzare le situazioni in cui lo Stato di Fatto dell’immobile non è conforme allo Stato di Progetto

Gli abusi edilizi rappresentano un impedimento quando si intende ottenere un finanziamento bancario o acquistare l’immobile indicato come “difforme”. In certi casi, però, gli illeciti possono essere normalizzati attraverso la sanatoria, un provvedimento amministrativo che mette in regola i lavori realizzati senza il titolo abilitativo necessario o senza tenere conto del piano urbanistico del Comune in cui si costruisce.

La sanatoria, infatti, prevede di convertire l’illecito in una sanzione pecuniaria per le opere abusive che rientrano nell’ambito consentito dalla legge. Diverso il discorso del condono, invece, che si fonda sul presupposto che l’oggetto in questione non sia sanabile se non previa demolizione della parte abusiva.

Per essere regolarizzati, gli abusi devono rispettare i requisiti urbanistici e le regole di costruzione antisismiche, igieniche e ambientali. Inoltre, è importante che il lavoro eseguito abusivamente risponda al principio della doppia conformità. Ciò significa che l’intervento oggetto di sanatoria deve essere conforme sia alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore al momento della sua realizzazione, che a quelle vigenti quando viene presentata la domanda di sanatoria.

Tipologie di sanatoria

Gli abusi edilizi possono avere differenti natura e gravità. Il documento che specifica tutte le sanzioni possibili, dai casi minori a quelli più gravi, è il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Il provvedimento chiarisce anche quali sono le concessioni necessarie per poter procedere con un intervento:

  • permesso di costruzione per avviare un progetto edilizio;
  • comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per interventi di piccola entità;
  • segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) per l’avvio di attività edilizie specifiche.

L’assenza di uno di questi titoli abilitativi produce un illecito. La sanatoria applicabile dipende dalle caratteristiche della difformità da mettere in regola. Infatti, si riconoscono tre tipologie principali di sanatoria:

  • per opere edilizie minori: interessa i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di infissi, la costruzione di recinzioni e altri interventi che non alterano in modo sostanziale l’aspetto esteriore dell’immobile. È particolarmente utile per regolarizzare abusi di piccola entità e consente di adeguarsi alle normative senza affrontare spese burocratiche eccessive;
  • per opere edilizie maggiori: riguarda gli interventi che comportano variazioni importanti nella volumetria o nella destinazione d’uso dell’immobile, come ristrutturazioni importanti, ampliamenti strutturali e creazione di nuovi vani o piani. La sanatoria è destinata a chi desidera regolarizzare progetti edilizi più complessi, garantendo che tali modifiche rispettino le normative vigenti;
  • per lottizzazione abusiva: normalizza le situazioni legate alla divisione illecita di terreni in lotti edificabili e alla realizzazione di infrastrutture senza autorizzazione. È un’opzione che risolve i problemi di urbanizzazione abusiva, garantendo la conformità alle leggi e regolamenti in materia di urbanistica e pianificazione territoriale.
Come funziona la sanatoria edilizia: un'infografica
Credit foto: Rogito Subito

Come fare richiesta

La sanatoria segue un iter specifico, che parte dalla presentazione della domanda, di solito redatta da un professionista competente come un architetto, un ingegnere o un geometra. L’istanza va deposta all’autorità competente (il Comune o la Regione) entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito e deve includere la documentazione tecnica (planimetrie e prospetti), la dichiarazione di conformità degli impianti e il pagamento del contributo di sanatoria. Il calcolo dell’importo dipende dalla tipologia dell’opera abusiva e dalle tariffe stabilite dall’ente locale.

A seguire, l’amministrazione avvia la verifica della documentazione fornita e si riserva un periodo fino a 60 giorni per poter accettare o respingere la domanda. Se la valutazione finale è positiva, l’opera può essere sanata e il proprietario può disporrne legalmente. Se, invece, l’autorità non risponde entro il limite temporale fissato, la richiesta va considerata rigettata perché vale la regola del silenzio dissenso.

I soggetti legittimati a presentare la domanda di sanatoria sono:

  • il proprietario dell’immobile e, in generale, tutti i soggetti che possono richiedere il permesso di costruire, in quanto titolari di un diritto reale sul bene;
  • il soggetto responsabile dell’abuso;
  • il promissario acquirente, ovvero chi intende comprare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita.

Quanto costa sanare

La sanatoria prevede due voci di spesa primarie:

  • la sanzione amministrativa: l’importo varia in base alla tempestività della presentazione della richiesta e al tipo di titolo abilitativo mancante. Nello specifico, i costi partono da:
    • € 333, comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva;
    • € 516, comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva;
    • € 1.000, deposito della CILA a lavori ultimati;
    • € 1.000, deposito della SCIA a lavori ultimati.
  • la parcella del tecnico: è l’onorario del professionista incaricato di elaborare e presentare la documentazione tecnica utile a presentare la domanda di sanatoria. L’importo può variare in base alla complessità della sanatoria da attuare e ai servizi offerti dal professionista.

La riforma del Testo Unico dell’Edilizia, che dovrebbe essere ultimata nel 2024, potrebbe però cambiare la sanatoria edilizia così come l’abbiamo vista fin qui. La nuova bozza propone di uniformare il territorio italiano considerando legittimi gli interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’1 settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte che ha modificato la Legge Urbanistica del 1942.

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