Condono edilizio, quando si può evitare la sanzione

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Condono edilizio: opere abusive abbandonate a Pizzo Sella
Credit foto: Domus

In attesa di scoprire le regole del nuovo condono edilizio, ripassiamo la normativa in vigore

Gli ultimi mesi del 2023 saranno cruciali per definire le misure che confluiranno nella prossima Legge di Bilancio. Tra i decreti in arrivo sembra trovare posto anche una revisione del condono edilizio che, secondo alcune indiscrezioni, potrebbe essere applicato solo a determinate condizioni.

Nello specifico, si tratterebbe dei casi in cui:

  • le opere sono state realizzate in assenza di un titolo edilizio, ma nel rispetto delle prescrizioni urbanistiche;
  • i lavori realizzati hanno danni limitati come conseguenze;
  • le costruzioni risalgono a prima dell’imposizione del vincolo.
  • le opere in questione sono “minori” e non riguardano aumento di superficie;
  • le costruzioni hanno ottenuto concessioni da parte dell’Autorità.

Qualsiasi aspetto assumerà la legge sul condono, non mancheremo di aggiornarvi; ma, per adesso, riepiloghiamo le regole attualmente valide.

Condono edilizio: cos’è e quando è possibile

Come abbiamo già spiegato, condono e sanatoria non sono la stessa cosa. Il primo è infatti una legge speciale che permette di regolarizzare le difformità contrarie alle misure urbanistiche. La seconda, invece, è una norma che consente di rimediare a un abuso edilizio dietro pagamento di una sanzione.

La legge sul condono edilizio riconosce come abusi quelle opere realizzate in assenza delle licenze o delle concessioni necessarie. In particolare parla di:

  • abuso totale, quando si edifica un immobile per cui non è stato rilasciato alcun permesso;
  • abuso sostanziale, ovvero una difformità rilevante rispetto all’opera autorizzata;
  • abuso minore, piccole differenze rispetto al progetto edile autorizzato

Opere condonabili

Sono realizzate prima del 31 marzo 2003 e rientrano in una delle seguenti tipologie di abuso:

  • opere realizzate senza titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche;
  • opere realizzate senza titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
  • interventi di ristrutturazione che prevedono un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
  • opere di restauro e risanamento conservativo che sono attuate senza titolo abilitativo, in agglomerati urbani;
  • lavori di restauro per la conservazione dell’organismo edilizio;
  • interventi di manutenzione straordinaria.

Si ricorda, inoltre, che le abitazioni costruite illecitamente fuori dalle aree edificabili possono beneficiare di un condono edilizio dopo 30 anni dall’edificazione.

Opere non condonabili

Non è possibile presentare la domanda di condono edilizio quando:

  • le opere sono state realizzate sfruttando contributi pubblici erogati dopo il 31 dicembre 1995;
  • la richiesta riguarda interventi su un’unità abitativa che è stata già oggetto di sanatoria, per costruzione o ristrutturazione, in precedenti condoni;
  • i lavori sono stati eseguiti da persone condannate per reati come associazione mafiosa e riciclaggio, in via definitiva;
  • non è possibile attuare interventi di adeguamento antisismico sulle opere per le quali si intende richiedere il condono;
  • le opere sono realizzate su immobili già vincolati, su aree boscate percorse dal fuoco e su zone di proprietà dello Stato.

Come fare richiesta

La domanda di condono edilizio può essere presentata da chiunque goda del diritto di proprietà sull’immobile interessato; se vi è una proprietà condominiale, la richiesta deve essere firmata dall’amministratore del condominio.

La domanda può essere effettuata anche dai soggetti che dispongono di un’opera realizzata su immobili di proprietà dello Stato. In questo caso occorre allegare un atto che dimostri il consenso dell’ente proprietario alla sanatoria dell’abuso.

La richiesta deve essere inviata all’ufficio comunale competente e deve includere questi documenti:

  • dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
  • asseverazione di un professionista abilitato;
  • documentazione degli elementi che determinano la abusività dell’opera (fotografie o planimetrie);
  • prova del versamento dell’oblazione allo Stato;
  • prova del versamento della quota integrativa dell’oblazione in favore della Regione;
  • prova del versamento del contributo di costruzione e dei diritti di segreteria, entrambi in favore del Comune.

Quanto costa condonare

L’abuso edilizio è un reato e il condono, anche se ne riduce la portata a una questione amministrativa, comporta dei costi. Le violazioni prevedono sanzioni amministrative e penali, che possono comportare, a seconda del tipo di abuso, una multa, l’arresto e anche il ripristino dell’opera allo stato precedente.

Generalmente il condono per un’abitazione difforme oscilla tra i 50 e i 250 euro al metro quadrato, ma la somma varia in base a diversi fattori come la tipologia dell’abuso, la dimensione dell’opera, gli oneri concessori e la posizione geografica dell’immobile. I costi includono anche l’oblazione, una cifra intesa a estinguere il reato.

Di recente, però, la sentenza 698/2023 del Tar Lazio ha chiarito che la richiesta di condono può essere respinta o rifiutata, in quanto il rifiuto rappresenta una decisione legittima. In questo caso possono essere restituiti a chi ha presentato la domanda soltanto i costi concessori e non la tassa di oblazione.

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