Abusi edilizi: sanatoria per accedere al Superbonus 110%

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Cantiere bloccato per abusi edilizi
Credit foto: Il Fatto Quotidano

Il Governo valuta una sanatoria ad hoc per i possessori di immobili con abusi edilizi e difformità che vorrebbero richiedere il Superbonus 110%.

Attualmente, il Testo Unico dell’Edilizia impedisce ai proprietari di strutture irregolari di accedere ad agevolazioni e detrazioni fiscali.

L’unica eccezione riguarda i casi in cui l’insieme delle difformità riscontrate negli edifici sia inferiore al 2% del complesso della struttura stessa. Tuttavia, occorre sempre verificare che gli abusi siano sanabili con un procedimento di doppia conformità ad opera di un tecnico qualificato.

Inoltre, se l’immobile presenta delle difformità che non possono essere sanate, oltre che al Superbonus 110%, il proprietario non potrà accedere all’Ecobonus, al Bonus Facciate e a tutti gli altri sgravi elencati nella Legge di Bilancio 2021.

Già l’Agenzia delle Entrate si era espressa in merito e, a proposito della detrazione del 110% sui lavori di edilizia libera, aveva sottolineato l’obbligo di segnalare gli interventi abusivi proprio perché non aventi diritto alla maxi-detrazione.

L’Agenzia aveva quindi spiegato il concetto di difformità nei seguenti termini:

  • un primo gruppo è costituito da quelle opere che non rientrano nella corretta categoria di intervento. In questo caso, occorre provvedere a richiedere la sanatoria edilizia per non perdere la detrazione fiscale;
  • un secondo gruppo, invece, riguarda quelle opere realizzate in maniera difforme rispetto al titolo abitativo e che risultano anche in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi. In presenza di queste violazioni, la detrazione fiscale viene revocata.
Un edificio incompleto perché considerato abuso edilizio
Credit foto: Infobuild

È in questo scenario che si inseriscono i più recenti provvedimenti del Governo, mirati ad una complessiva semplificazione della burocrazia relativa al settore edile.
L’obiettivo da perseguire è duplice e punta tanto a snellire e velocizzare l’iter, quanto ad allargare il bacino dei beneficiari.

Coerentemente con tali intenzioni, Palazzo Chigi ha quindi dichiarato che la domanda di sanatoria è sufficiente per i possessori di immobili che intendono mettersi in regola con l’abuso e che vorrebbero sfruttare il Superbonus 110%.

Adesso, infatti, il proprietario di un immobile con abusi edilizi e difformità può ottenere il permesso in sanatoria a condizione che gli interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia in vigore sia nel momento della realizzazione dell’immobile, sia nel momento in cui viene presentata la domanda.

Per quanto riguarda le strutture realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, l’art. 34 del Testo Unico dell’Edilizia mette l’amministrazione di fronte a due diversi casi.

Il primo stabilisce l’ordinanza di demolizione a spese del responsabile degli abusi entro un determinato lasso di tempo, passato il quale è l’amministrazione a provvedere alla rimozione con una spesa a carico degli stessi responsabili dell’abuso.

Il secondo caso, invece, prevede una sanzione alternativa quando la demolizione non può essere eseguita senza compromettere una parte della struttura che è stata realizzata in conformità.

Secondo il comma 2 dell’art. 34, l’ammontare della sanzione dovrà essere pari al doppio del costo di costruzione.

Il Consiglio di Stato è recentemente intervenuto per fare chiarezza sulle modalità di calcolo della sanzione alternativa. La correzione si è resa necessaria a seguito del caso di un Comune che si è opposto alla decisione del TAR di pagare per interventi che risultano solo parzialmente difformi dal permesso di costruire.

Risulta chiaro, pertanto, che rimarranno tagliati dall’agevolazione i proprietari di un immobile completamente abusivo e per il quale sia impossibile chiedere la sanatoria.

Supponendo poi di non voler demolire l’edificio, sarà allora possibile ricorrere a una procedura di sanatoria semplificata.

Questa implica che sia necessario richiedere una verifica di conformità prendendo come riferimento la normativa vigente nel momento in cui il progetto è stato presentato. A ciò può aggiungersi il pagamento di una sanzione di importo massimo di €5.164 e, a seconda dei singoli casi, potrebbe essere possibile ottenere l’autorizzazione statica o sismica.

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