Demolizione e ricostruzione, escluse le zone A dal DL Semplificazioni

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Con il Decreto Semplificazioni gli interventi di demolizione e ricostruzione diventeranno più semplici, in modo da consentire una più agevole rigenerazione urbana, ma questa novità non si applicherà alle zone A.

Il testo, approvato venerdì scorso in Senato con voto di fiducia deve ora affrontare un altro passaggio alla Camera, ma visti i tempi molto stretti per la conversione definitiva, sembra che non ci saranno margini di modifica.

Demolizione e ricostruzione con premio volumetrico e stessa distanza

Il Ddl Semplificazioni modifica l’articolo 2-bis, comma 1-ter, del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) stabilendo che, nelle aree in cui non è consentita la modifica dell’area di sedime per il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere realizzati nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.

Gli ampliamenti volumetrici eventualmente consentiti, possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, ma nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

Una novità importante, che apre a possibili interventi di sostituzione edilizia prima vietati. Il Testo Unico prevedeva, infatti, che negli interventi di demolizione e ricostruzione si rispettassero le distanze minime vigenti al momento della realizzazione dell’intervento e che per rispettarle si ricostruisse solo a condizione di assicurare la coincidenza dell’area di sedime, del volume e dell’altezza dell’edificio ricostruito con quello demolito.

I limiti delle zone A

Nelle zone omogenee A o in quelle assimilabili, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ambiti di particolare pregio storico e architettonico, la demolizione e la ricostruzione saranno consentite solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale.

Un limite che è stato fortemente criticato dall’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), da Legambiente e IN/ARCH, che hanno sottolineato come nelle zone A ci siano, accanto ad edifici di pregio da tutelare, anche immobili fatiscenti da abbattere e ricostruire con procedure più spedite.

Il presidente di Ance, Gabriele Buia, ha lamentato che, in questo modo, non sarà consentita la trasformazione delle aree dismesse e la sostituzione degli edifici fatiscenti.

Il vicepresidente nazionale di Legambiente, Edoardo Zanchini, ha affermato che le misure contenute nel ddl Semplificazioni sono “il contrario di quello di cui avrebbe bisogno il Paese”. I limiti alle demolizioni e ricostruzioni potrebbero, a suo avviso, pregiudicare la rigenerazione di ampie parti di territorio, soprattutto nelle grandi città.

Francesco Orofino, segretario generale di IN/ARCH – Istituto nazionale di Architettura, ha bollato l’emendamento come “scandaloso” e “uno dei più feroci attacchi contro l’architettura che il legislatore abbia mai fatto in Italia”. La norma metterebbe una “pietra tombale sui processi di rigenerazione urbana nella città consolidata”, dove, segnala Orofino, “sono presenti brutti edifici frutto della speculazione degli anni ’60, ’70, ’80”.

Demolizione e ricostruzione, quando è una ristrutturazione edilizia

Il ddl Semplificazioni interviene anche sull’articolo 3 del Testo Unico, che definisce gli interventi edilizi, modificando la definizione di ristrutturazione edilizia.

Saranno considerate ristrutturazioni edilizie gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivo­lumetriche e tipologiche e le modifiche necessarie all’adozione di misure antisismiche, a garantire l’accessibilità e all’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Nei casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, saranno consentiti incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenera­zione urbana.

Saranno inoltre considerati interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Anche in questo caso sono previste restrizioni per le zone A o assimilabili, centri e nuclei storici consolidati e ambiti di particolare pregio storico e architettonico. In queste aree, perché un intervento di demolizione e ricostruzione sia classificato come ristrutturazione edilizia, sarà necessario rispettare la sagoma, i prospetti, l’area di sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente.

Demolizioni e ricostruzioni con bonus 110%

Ricordiamo che il Decreto Rilancio riconosce il Superbonus 110% per l’efficientamento energetico anche ai lavori di demolizione e ricostruzione. Date le modifiche introdotte dal Decreto Semplificazioni alla definizione di demolizione e ricostruzione, si può concludere che potranno accedere al Superbonus anche gli interventi di sostituzione edilizia che portano ad un edificio con diversa sagoma e volumetria.

Foto credit: Angelo Giordano

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